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Resolvemos tus dudas

Proceso de compra
¿Qué significa que la vivienda se adquiere como Cuerpo Cierto?

Significa que, para el cálculo de la valoración, del precio, de lo que se compra o se vende, no se han guiado por los metros cuadrados del inmueble, sino por el bien inmueble en sí mismo considerado.

¿Qué diferencia hay entre metros útiles y metros construidos?
Los metros útiles de una casa son aquellos que se les puede dar un uso real (se suele incluir todo el interior de la vivienda, incluyendo armarios). Los metros construidos incluyen todos los elementos que estén dentro del perímetro de la vivienda, tabiques, conductos de ventilación…
¿Qué significa Documento Aval?

La Promotora en el momento de la firma del contrato, facilita los datos del comprador a la Entidad Bancaria Colaboradora, para que se emita el Documento Aval, es decir, el Documento por el cual la cantidad entregada en contrato se encuentra avalada, asegurada, y en el caso que la construcción no llegara a buen fin, no se construyera, el comprador recuperaría su dinero.

Este Documento debe ser guardado por el comprador hasta el momento de la entrega de llaves, momento en el cual deberá devolverlo a la Promotora.

¿Qué es la Licencia de Primera Ocupación?

La Licencia de Primera Ocupación es un acto administrativo por el cual el Ayuntamiento acredita:

  • Que la obra está totalmente ejecutada y se ajusta a la licencia de obras otorgada.
  • Que el edificio o vivienda cumple los requisitos para ser destinado a uso residencial.
  • Que lo construido reúne las condiciones técnicas de seguridad, salubridad y ornatos públicos.

Sin este documento no se puede escriturar la compraventa, por lo que su otorgamiento es previo a la entrega de llaves. El Notario comprobará que el Promotor cuente con el referido documento antes de llevar a cabo las escrituras.

¿Manual de la vivienda?

Este documento se facilita al comprador en el momento de la entrega de llaves. En el mismo se recoge, la Declaración de Obra Nueva, Estatutos de la Comunidad, se describe el edificio, gremios que han intervenido e instrucciones de mantenimiento de los inmuebles.

Se recomienda leer el Documento. En caso de duda nuestros técnicos tratarán de resolver las mismas.

¿Qué es la Memoria de Calidades?

La ley obliga a entregar al comprador una copia gratuita de la memoria de calidades, donde deben reflejarse los materiales que van a utilizarse en la construcción.

¿Existe penalización si desisto de la compra de la vivienda?

La penalización difiere, dependiendo la fase en la que nos encontremos.

Si se renuncia a la compra de la vivienda en el momento de la RESERVA, se perderá la cantidad aportada en ese momento íntegramente.

Si se renuncia una vez firmado el CONTRATO de compraventa, se penaliza con el 20% de todas las cantidades anticipadas. Esta circunstancia se recoge en el contrato de compraventa.

Al tratarse de la compra de una vivienda sobre plano, ¿pueden darse modificaciones en el inmueble?

Depende de la fase en la que se encuentre la promoción (lanzamiento, ante proyecto, proyecto básico, proyecto de ejecución...), puede darse la circunstancia que el inmueble se vea alterado por motivos técnicos, administrativos, de encaje... hasta el momento de una mayor concreción que normalmente coincide con la firma del contrato de compraventa.

Es importante tener en cuenta que hay determinados aspectos que se deciden durante la ejecución de la obra por parte de la Dirección Facultativa.

El Departamento Comercial explicará siempre en qué momento concreto se encuentra la promoción.

¿Se puede adelantar o retrasar la entrega?

Ambas circunstancias se pueden dar, dado el sector en el que nos movemos, la construcción, que depende de agentes externos, condiciones climatológicas, huelgas del sector...

El Departamento Comercial informará en todo momento de la marcha de promoción, de esta manera el comprador, podrá prever con antelación la entrega de la misma.

En el caso de no cumplimiento de los plazos establecidos en el contrato por parte de la Vendedora, esta circunstancia se recoge en el contrato, así como las penalizaciones aplicables.

¿Antes de la entrega de llaves se podrá visitar la vivienda?

Durante la ejecución de la obra está prohibida la entrada a la vivienda en construcción, dado los riesgos de obra existentes y por el cumplimiento de las normativas en materia de seguridad.

Antes de la entrega se hará una visita a la vivienda, acompañado de personal de la Promotora.

¿La Comunidad de Propietarios estará constituida cuando entre a vivir?

La Promotora nombrará un administrador de fincas para que las instalaciones comunitarias del edificio estén dadas de alta, luz comunitaria, ascensor… El administrador esperará a que se escrituren la mayoría de las viviendas, para poder convocar a los nuevos propietarios a la primera reunión y constituirse en Comunidad de Propietarios.

La Comunidad al año es libre de cambiar de administrador si lo considera oportuno.

¿Mi vivienda va a contar con el certificado de eficiencia energética? ¿Qué validez tendrá?

El certificado de eficiencia energética se incluirá en la Copia Simple de la escritura de Compraventa.

Además, en la documentación facilitada en la entrega de llaves, la Promotora también incluirá el mismo.

La validez es de DIEZ AÑOS.

¿Se me va a entregar facturas de los pagos realizados?

De cada pago, el Departamento de Contabilidad emitirá la correspondiente factura que le hará llegar al comprador.

Personalización
¿Puedo personalizar la vivienda?

Cada Promoción tendrá sus propias características, siendo una premisa común a todas ellas, la posibilidad de personalizar la vivienda con diferentes acabados (azulejos, suelos, puertas…) previamente preseleccionados por la Promotora.

En el momento de la visita al Piso Piloto Urumeaberri, el Departamento Comercial informará de las características de la promoción y de las de las opciones de la Promoción concretas.

Asimismo, se informará que electricidad y fontanería no son susceptibles de personalización.

¿Las modificaciones tienen coste? ¿Cuándo se debe abonar el importe de las modificaciones?

Cada promoción contará con una serie de mejoras que incrementarán el valor de la vivienda, como, por ejemplo, puertas correderas, allá donde sea viable técnicamente su instalación, platos de ducha extraplanos… En el caso que el comprador estuviera interesado en algunas de estas mejoras en su vivienda, el Departamento Comercial preparará un presupuesto. Si éste fuera aceptado por el comprador, el importe del presupuesto se debe abonar a los 10 días de la firma del mismo.

La selección de los distintos acabados de la vivienda preseleccionados para la Promoción en concreto, no supone incremento de precio alguno.

¿Podré ver los materiales físicamente?

Para poder realizar una selección conforme, en cada Promoción se preparará un Showroom donde se podrán ver los diferentes acabados a elegir, previamente preseleccionados por la Promotora.

Posteriormente el comprador podrá acceder, con unas claves, al “Programa de Personalización de Urumeaberri” donde podrá reflejar su elección.

¿Se puede solicitar que determinado mobiliario de obra de la vivienda se deje sin instalar? ¿En el caso de renunciar a algún elemento de la vivienda, se descuenta del precio de venta?

Todo el mobiliario de obra debe ir montado, lavabos de obra, bañeras, inodoros… así como si la promoción contara con cocina equipada la misma se montará, no siendo factible que electrodomésticos, muebles... se dejen sin instalar.

En el caso que el comprador renunciase a algún elemento de la vivienda, puerta, suprimiera algún baño… no se descontarían del precio de venta de la vivienda, dichas renuncias.

Servicio Posventa
¿Qué garantías tiene la vivienda adquirida?

Urumeaberri cuenta con un servicio posventa al que acudir en caso de incidencias detectadas en los inmuebles adquiridos.

En el momento de la entrega de llaves, se informa al Comprador de este servicio y de la forma en que puede contactar con el mismo.

Las garantías de la vivienda vienen recogidas en la Ley de Ordenación de la edificación, Ley 38/1999, en concreto en su artículo 17:

  • 1 año: para aquellos defectos que tengan que ver con acabados.
  • 3 años: instalaciones.
  • 10 años: para los defectos estructurales.

Los plazos se inician desde la fecha recogida en el Certificado fin de obra y no desde la fecha de la adquisición de la vivienda.

¿Qué pasa si detecto incidencia en los elementos comunes del edifico?

Los elementos comunes del edificio son gestionados por el Administrador de Fincas, por lo que cualquier incidencia detectada deberá ser comunicada al mismo para que nos la haga llegar y así poder atenderla, en caso de corresponder.

¿Qué pasa si tengo que hacer una obra y no sé los acabados de mi vivienda, o el RAL de la pintura utilizada?

En el “Manual de Ayuda” que se entrega en el momento de escriturar la vivienda se facilitará el listado de los materiales seleccionados en el Programa de Personalización.

Asimismo, se informará del RAL, utilizado en la vivienda.

Gastos
¿A qué gastos se debe hacer frente en la compra de la vivienda?

Los gastos que tiene una compraventa de vivienda y que debe asumir el Comprador son:

  • Escritura pública en la Notaría: Los costes del Notario son fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad: son los gastos generados por inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble.
  • Impuestos: el IVA, actualmente el 10%.

Gestoría (en el caso de pedir hipoteca).

A estos gastos habrá que añadir los gastos de la gestión del préstamo hipotecario que varían dependiendo de las entidades bancarias (gastos de tasación, comisión de apertura…).

La plusvalía municipal es a cuenta del vendedor.

¿Qué IVA se aplica a la compraventa? ¿Y si compro varios inmuebles a la vez?

El IVA aplicable a la operación de compraventa, actualmente es del 10%. Siempre se devengará el IVA vigente en el momento del pago.

En el caso de comprar varias fincas a la vez, por ejemplo, una vivienda y tres garajes, la vivienda y dos de los garajes irán al 10%, pero el tercer elemento va al 21%. Es decir, a partir del 2º inmueble además de la vivienda, el tipo impositivo que se aplica es el 21%.

Escrituras
¿Qué documentación debo llevar a escrituras?

En el momento de la firma de la escritura pública de compraventa, el Comprador debe llevar a la firma:

  1. Los justificantes de los pagos anticipados realizados, con los números de cuenta de origen. Dado que desde la Notaría se debe cotejar la procedencia de los pagos realizados en cumplimiento de la Ley 10/2010, Ley de Blanqueo de Capitales.
  2. DNI en vigor.
  3. En caso de estar Casado en Régimen de Separación de Bienes, se precisa copia de las capitulaciones matrimoniales.
  4. Si se precisa avalistas, deben comparecer los mismo con su DNI a la firma.
  5. Talón bancario, no siendo posible ni los pagos por transferencia bancaria o en metálico.

En este momento habrá que devolver además el aval bancario entregado durante la ejecución de la obra por la entidad bancaria avalista de la Promoción.

¿Qué significa que la vivienda se adquiere como Cuerpo Cierto?

Significa que, para el cálculo de la valoración, del precio, de lo que se compra o se vende, no se han guiado por los metros cuadrados del inmueble, sino por el bien inmueble en sí mismo considerado.

¿Qué diferencia hay entre metros útiles y metros construidos?
Los metros útiles de una casa son aquellos que se les puede dar un uso real (se suele incluir todo el interior de la vivienda, incluyendo armarios). Los metros construidos incluyen todos los elementos que estén dentro del perímetro de la vivienda, tabiques, conductos de ventilación…
¿Qué significa Documento Aval?

La Promotora en el momento de la firma del contrato, facilita los datos del comprador a la Entidad Bancaria Colaboradora, para que se emita el Documento Aval, es decir, el Documento por el cual la cantidad entregada en contrato se encuentra avalada, asegurada, y en el caso que la construcción no llegara a buen fin, no se construyera, el comprador recuperaría su dinero.

Este Documento debe ser guardado por el comprador hasta el momento de la entrega de llaves, momento en el cual deberá devolverlo a la Promotora.

¿Qué es la Licencia de Primera Ocupación?

La Licencia de Primera Ocupación es un acto administrativo por el cual el Ayuntamiento acredita:

  • Que la obra está totalmente ejecutada y se ajusta a la licencia de obras otorgada.
  • Que el edificio o vivienda cumple los requisitos para ser destinado a uso residencial.
  • Que lo construido reúne las condiciones técnicas de seguridad, salubridad y ornatos públicos.

Sin este documento no se puede escriturar la compraventa, por lo que su otorgamiento es previo a la entrega de llaves. El Notario comprobará que el Promotor cuente con el referido documento antes de llevar a cabo las escrituras.

¿Manual de la vivienda?

Este documento se facilita al comprador en el momento de la entrega de llaves. En el mismo se recoge, la Declaración de Obra Nueva, Estatutos de la Comunidad, se describe el edificio, gremios que han intervenido e instrucciones de mantenimiento de los inmuebles.

Se recomienda leer el Documento. En caso de duda nuestros técnicos tratarán de resolver las mismas.

¿Qué es la Memoria de Calidades?

La ley obliga a entregar al comprador una copia gratuita de la memoria de calidades, donde deben reflejarse los materiales que van a utilizarse en la construcción.

¿Existe penalización si desisto de la compra de la vivienda?

La penalización difiere, dependiendo la fase en la que nos encontremos.

Si se renuncia a la compra de la vivienda en el momento de la RESERVA, se perderá la cantidad aportada en ese momento íntegramente.

Si se renuncia una vez firmado el CONTRATO de compraventa, se penaliza con el 20% de todas las cantidades anticipadas. Esta circunstancia se recoge en el contrato de compraventa.

Al tratarse de la compra de una vivienda sobre plano, ¿pueden darse modificaciones en el inmueble?

Depende de la fase en la que se encuentre la promoción (lanzamiento, ante proyecto, proyecto básico, proyecto de ejecución...), puede darse la circunstancia que el inmueble se vea alterado por motivos técnicos, administrativos, de encaje... hasta el momento de una mayor concreción que normalmente coincide con la firma del contrato de compraventa.

Es importante tener en cuenta que hay determinados aspectos que se deciden durante la ejecución de la obra por parte de la Dirección Facultativa.

El Departamento Comercial explicará siempre en qué momento concreto se encuentra la promoción.

¿Se puede adelantar o retrasar la entrega?

Ambas circunstancias se pueden dar, dado el sector en el que nos movemos, la construcción, que depende de agentes externos, condiciones climatológicas, huelgas del sector...

El Departamento Comercial informará en todo momento de la marcha de promoción, de esta manera el comprador, podrá prever con antelación la entrega de la misma.

En el caso de no cumplimiento de los plazos establecidos en el contrato por parte de la Vendedora, esta circunstancia se recoge en el contrato, así como las penalizaciones aplicables.

¿Antes de la entrega de llaves se podrá visitar la vivienda?

Durante la ejecución de la obra está prohibida la entrada a la vivienda en construcción, dado los riesgos de obra existentes y por el cumplimiento de las normativas en materia de seguridad.

Antes de la entrega se hará una visita a la vivienda, acompañado de personal de la Promotora.

¿La Comunidad de Propietarios estará constituida cuando entre a vivir?

La Promotora nombrará un administrador de fincas para que las instalaciones comunitarias del edificio estén dadas de alta, luz comunitaria, ascensor… El administrador esperará a que se escrituren la mayoría de las viviendas, para poder convocar a los nuevos propietarios a la primera reunión y constituirse en Comunidad de Propietarios.

La Comunidad al año es libre de cambiar de administrador si lo considera oportuno.

¿Mi vivienda va a contar con el certificado de eficiencia energética? ¿Qué validez tendrá?

El certificado de eficiencia energética se incluirá en la Copia Simple de la escritura de Compraventa.

Además, en la documentación facilitada en la entrega de llaves, la Promotora también incluirá el mismo.

La validez es de DIEZ AÑOS.

¿Se me va a entregar facturas de los pagos realizados?

De cada pago, el Departamento de Contabilidad emitirá la correspondiente factura que le hará llegar al comprador.

¿Puedo personalizar la vivienda?

Cada Promoción tendrá sus propias características, siendo una premisa común a todas ellas, la posibilidad de personalizar la vivienda con diferentes acabados (azulejos, suelos, puertas…) previamente preseleccionados por la Promotora.

En el momento de la visita al Piso Piloto Urumeaberri, el Departamento Comercial informará de las características de la promoción y de las de las opciones de la Promoción concretas.

Asimismo, se informará que electricidad y fontanería no son susceptibles de personalización.

¿Las modificaciones tienen coste? ¿Cuándo se debe abonar el importe de las modificaciones?

Cada promoción contará con una serie de mejoras que incrementarán el valor de la vivienda, como, por ejemplo, puertas correderas, allá donde sea viable técnicamente su instalación, platos de ducha extraplanos… En el caso que el comprador estuviera interesado en algunas de estas mejoras en su vivienda, el Departamento Comercial preparará un presupuesto. Si éste fuera aceptado por el comprador, el importe del presupuesto se debe abonar a los 10 días de la firma del mismo.

La selección de los distintos acabados de la vivienda preseleccionados para la Promoción en concreto, no supone incremento de precio alguno.

¿Podré ver los materiales físicamente?

Para poder realizar una selección conforme, en cada Promoción se preparará un Showroom donde se podrán ver los diferentes acabados a elegir, previamente preseleccionados por la Promotora.

Posteriormente el comprador podrá acceder, con unas claves, al “Programa de Personalización de Urumeaberri” donde podrá reflejar su elección.

¿Se puede solicitar que determinado mobiliario de obra de la vivienda se deje sin instalar? ¿En el caso de renunciar a algún elemento de la vivienda, se descuenta del precio de venta?

Todo el mobiliario de obra debe ir montado, lavabos de obra, bañeras, inodoros… así como si la promoción contara con cocina equipada la misma se montará, no siendo factible que electrodomésticos, muebles... se dejen sin instalar.

En el caso que el comprador renunciase a algún elemento de la vivienda, puerta, suprimiera algún baño… no se descontarían del precio de venta de la vivienda, dichas renuncias.

¿Qué garantías tiene la vivienda adquirida?

Urumeaberri cuenta con un servicio posventa al que acudir en caso de incidencias detectadas en los inmuebles adquiridos.

En el momento de la entrega de llaves, se informa al Comprador de este servicio y de la forma en que puede contactar con el mismo.

Las garantías de la vivienda vienen recogidas en la Ley de Ordenación de la edificación, Ley 38/1999, en concreto en su artículo 17:

  • 1 año: para aquellos defectos que tengan que ver con acabados.
  • 3 años: instalaciones.
  • 10 años: para los defectos estructurales.

Los plazos se inician desde la fecha recogida en el Certificado fin de obra y no desde la fecha de la adquisición de la vivienda.

¿Qué pasa si detecto incidencia en los elementos comunes del edifico?

Los elementos comunes del edificio son gestionados por el Administrador de Fincas, por lo que cualquier incidencia detectada deberá ser comunicada al mismo para que nos la haga llegar y así poder atenderla, en caso de corresponder.

¿Qué pasa si tengo que hacer una obra y no sé los acabados de mi vivienda, o el RAL de la pintura utilizada?

En el “Manual de Ayuda” que se entrega en el momento de escriturar la vivienda se facilitará el listado de los materiales seleccionados en el Programa de Personalización.

Asimismo, se informará del RAL, utilizado en la vivienda.

¿A qué gastos se debe hacer frente en la compra de la vivienda?

Los gastos que tiene una compraventa de vivienda y que debe asumir el Comprador son:

  • Escritura pública en la Notaría: Los costes del Notario son fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad: son los gastos generados por inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble.
  • Impuestos: el IVA, actualmente el 10%.

Gestoría (en el caso de pedir hipoteca).

A estos gastos habrá que añadir los gastos de la gestión del préstamo hipotecario que varían dependiendo de las entidades bancarias (gastos de tasación, comisión de apertura…).

La plusvalía municipal es a cuenta del vendedor.

¿Qué IVA se aplica a la compraventa? ¿Y si compro varios inmuebles a la vez?

El IVA aplicable a la operación de compraventa, actualmente es del 10%. Siempre se devengará el IVA vigente en el momento del pago.

En el caso de comprar varias fincas a la vez, por ejemplo, una vivienda y tres garajes, la vivienda y dos de los garajes irán al 10%, pero el tercer elemento va al 21%. Es decir, a partir del 2º inmueble además de la vivienda, el tipo impositivo que se aplica es el 21%.

¿Qué documentación debo llevar a escrituras?

En el momento de la firma de la escritura pública de compraventa, el Comprador debe llevar a la firma:

  1. Los justificantes de los pagos anticipados realizados, con los números de cuenta de origen. Dado que desde la Notaría se debe cotejar la procedencia de los pagos realizados en cumplimiento de la Ley 10/2010, Ley de Blanqueo de Capitales.
  2. DNI en vigor.
  3. En caso de estar Casado en Régimen de Separación de Bienes, se precisa copia de las capitulaciones matrimoniales.
  4. Si se precisa avalistas, deben comparecer los mismo con su DNI a la firma.
  5. Talón bancario, no siendo posible ni los pagos por transferencia bancaria o en metálico.

En este momento habrá que devolver además el aval bancario entregado durante la ejecución de la obra por la entidad bancaria avalista de la Promoción.

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